«Не стоит верить сказкам». Под таким названием в газете «Спектр» от 9 октября 2014 года, № 74 (1852) вышла публикация, которая была призвана помочь советом «Как не прогореть, покупая жильё в новостройке».

На сайте прокуратуры Челябинской области 29 января 2015 года вышло информационное сообщение о том, что «прокуратура г.Трехгорный требует привлечь к ответственности индивидуального предпринимателя за незаконное привлечение денежных средств дольщиков» (ссылка на источник). Данная новость также была опубликована на сайте администрации трехгорного и доступна по ссылке: http://admintrg.ru/news/5034.html.

И в связи с эти администрация города напоминает гражданам «Как не прогореть, покупая жильё в новостройке». И вашему вниманию мы предлагаем ознакомиться с ранее опубликованными материалами в газете «Спектр» от 9 октября 2014 года, № 74 (1852).

Как не прогореть, покупая жильё в новостройке

Город Трёхгорный и градообразующее предприятие ФГУП «ПСЗ» будут развиваться вместе: об этом чётко свидетельствует программа социально-экономического развития города до 2020 года. Предусматривается поддержка федерального, областного бюджетов и активное участие ГК «Росатом». Численность персонала ФГУП «ПСЗ» планируется увеличить до 10 тыс.чел. И здесь возникает потребность в жилье.

Уже сейчас начато строительство ещё двух многоквартирных домов, которыми завершится возведение жилого фонда в 5-м микрорайоне, а также начато освоение 6-го микрорайона. Компании-застройщики ведут активное привлечение средств частных лиц на долевое строительство.

На память приходит злополучный дом по ул. К. Маркса, которому сейчас присвоен номер 26. В своё время известная организация выиграла аукцион, привлекла деньги граждан на долевое строительство, а в итоге, не достроив дом, объявила о банкротстве. Люди были обмануты. Чем же всё это завершилось? Город был вынужден из бюджета выделить деньги на завершение строительства, а обманутые дольщики получили долгожданные квартиры.

Уважаемые жители города Трехгорного, будьте осторожны в выборе подрядчика! Доверяйте только известным компаниям, которые уже давно существуют на рынке. «Новоиспечённые» застройщики — это всегда высокий риск. Не попадайте в ситуацию, когда в обмен на кровно заработанные деньги, честно отданные на долевое строительство, вы не получите ничего, кроме права требования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гласит о том, что Застройщик обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления (ч. 2 ст. 20 вышеназванного закона):
• учредительные документы застройщика;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
• утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую отчётность за три последних года предпринимательской деятельности застройщика или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее, чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учёта) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощённой системы налогообложения — книгу учёта доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

ВНИМАНИЕ!

Для ознакомления вам должны предоставить только подлинные документы землеотвода и разрешения на строительство. А на руки (по вашему желанию) выдать копии. С ними не помешает дойти в администрацию города Трехгорного, в отдел градостроительства, чтобы перепроверить, а действительно ли данной фирме выдано разрешение на землеотвод и строительство многоквартирного дома на данной территории.

Проверьте честность застройщика!

Что за фирма, сколько работает на рынке жилья, какие объекты уже построила, не было ли срывов... Эту информацию можно получить в Российской гильдии риелторов. Её представительства открыты сейчас во многих регионах России.

Неофициально вы можете обратиться даже в налоговые органы, объяснив причину, по которой интересуетесь данной фирмой. Работники правоохранительных органов, исходя из многолетней практики, говорят, что если строительная фирма зарегистрирована недавно, имеет непрезентабельный офис или часто меняет их, весьма подозрительная и лучше с ней не связываться.

Раскошельтесь на юриста!

Попросите типовой договор, заключаемый строительной фирмой с клиентами. Покажите его юристу, который компетентен в данном вопросе.
Договор об участии в долевом строительстве должен содержать:
• название конкретного объекта долевого строительства;
• срок передачи застройщиком объекта;
• сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
• информацию о гарантийном сроке эксплуатации данного дома (т.е. в течение какого времени вы можете предъявлять строителям претензии на недоделки. Он должен составлять не менее пяти лет). Эти пункты определены ст.4 закона и обязательны в любом договоре). При их отсутствии договор считается недействительным (ст.5).
Кроме того желательны пункты:
• об условиях расторжения договора (по вашей инициативе или по инициативе застройщика). Эти условия должны быть прописаны досконально;
• об условиях оплаты и цене лишних квадратных метров или возвращения вам денег, если после сдачи дома квартира оказалась меньшего проектного размера;
• о гарантиях качества и условиях устранения недостатков (силами застройщика, соразмерным уменьшением цены договора или возмещением ваших расходов на устранение недостатков);
• об ответственности застройщика за несоблюдение сроков сдачи дома;

Все эти положения отражены в существующем законе, так называемые санкции за нарушение условий договора — как со стороны дольщика, так и со стороны строительной организации, и уже частично они защищают ваши права, но лучше, если они будут прописаны в самом договоре. Причём — с конкретными цифрами. К примеру, при сдаче дома в эксплуатацию ваша квартира оказалась на 4 кв.м больше проектной. По каким расценкам их оплачивать: первоначальным или существующим на момент сдачи дома? И наоборот, если квартира оказалась меньше: сколько денег вернёт вам застройщик?

Если фирма не желает вносить данные пункты — лучше отказаться от её услуг. Не соглашайтесь, если фирма предлагает вам какую-либо другую форму заключения сделки: предварительный договор или покупку векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры. Концов потом не найдёте!

Внимание: двойные продажи и фирмы-посредники!

Во избежание так называемых двойных продаж договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра (регпалате). Если застройщик отказывается от регистрации по причине длительности процедуры, лучше не пользоваться его услугами.

Если вы решили заключить договор уступки прав требования на конкретную квартиру в многоквартирном доме с фирмой-посредником (риелтором), то вам придётся провести все вышеназванные проверки в двойном объёме, то есть проверить каждого посредника в от дельности. Но даже в этом случае вы не получаете полную гарантию того, что «ваша» квартира не перепродана уже пару раз другим покупателям. Чем больше посредников, тем больше опасность двойных продаж.

Лучше всего приобретать квартиру из первых рук, то есть у застройщика, а не у фирм-риелторов. Так вы избежите дополнительных накруток, возникающих при перепродаже и обезопасите себя от двойных продаж в цепочке застройщик-риелтор.

Золотое правило!

Не покупайте квартиру на нулевом цикле строительства, то есть когда вырыт лишь котлован будущего дома, заложен фундамент или положены, например, только первые два этажа. Обещания не всегда выполняются!

Заключая договор на долевое участие в строительстве (инвестиционный договор), вы покупаете не квартиру, а лишь обещание (хоть и юридически оформленное), что по завершении строительства конкретного дома вам предоставят в нём квартиру.

Уважаемые жители Трехгорного!
Возможно, предложенная нами схема покажется кому-то трудоемкой. У вас есть выбор: пройти этот сложный путь, вложить деньги и ждать новоселья или стоять потом в пикетах, отвоевывая свои права обманутых вкладчиков.

Алексей Карпенко
помощник главы администрации города
фотографии: Алексей Исаков (газета "Спектр")